Меры своевременны, необходимы, разумны

С разрушением Советского Союза и демонтажом советской системы экономических отношений существенно изменилось и отношение к вопросу капитального ремонта многоэтажных многоквартирных домов. Раньше всё было предельно ясно и понятно: государство выделяло целевые средства на ремонт, а жильцы участвовали в процессе лишь как статисты со своим почти символическими суммами квартплаты.

Процесс приватизации жилья в корне изменил и вопрос капитальных ремонтов. Поскольку права на собственность автоматически влекут за собой и ответственность за содержание этой собственности. Тем временем собственники жилья заниматься капитальным ремонтом многоквартирных домов совершенно не спешили.

Только по официальной оценке доля ветхого и аварийного жилья после процесса приватизации стала резко увеличиваться. И если в 1990 году к подобной категории относилось 1,3 процента жилого фонда страны, то в 2000-м – уже 2,4 процента, а в 2011-м – 3 процента или 98,9 млн кв. метров!

Понятно, что дальше так продолжаться не могло. Вначале государством была предпринята попытка раскачать собственников через создание ТСЖ и образования Фонда содействия реформированию ЖКХ. А 1 января 2013 года вступил в силу Федеральный закон № 271 «О капитальном ремонте многоквартирных домов». Речь идёт о том, чтобы в корне переломить отношение собственников к собственному жилью, наконец, для того, чтобы элементарно вытащить жилой сектор из того болота, куда он постепенно скатывается с момента приватизации.

Общие принципы и механизмы

Произошла целая последовательность действий и в Псковской области. А 27 марта в режиме видеоконференцсвязи пресс-конференцию для СМИ и специалистов ЖКХ региона провели председатель государственного комитета Псковской области по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Михайлович Быстров и директор регионального фонда капитального ремонта Сергей Александрович Корсаков.

Состоялся очень обстоятельный и подробный разговор об условиях, в которых все мы будем действовать в ближайшие 30 лет, и что именно нас ждёт в плане капитального ремонта жилого фонда.

Д. М. Быстров, прежде всего, коснулся объявления об организационных моментах. О создании регионального фонда и об установлении на февральской сессии областного Собрания минимального размера взноса платы за капитальный ремонт.

- В рабочую группу Администрации области были привлечены специалисты, которые занимаются сметным делом, некоммерческие, общественные организации, также специалисты структурных подразделений органов исполнительной власти области, - сказал Дмитрий Михайлович. - Результатом работы стал смоделированный расчёт капитального ремонта 9-этажного крупнопанельного многоквартирного дома. Туда, по сути, вошёл весь перечень работ, которые прописаны в нашем законе.

И по результатам расчёта было установлено, что с учётом 100-процентного износа стоимость капитального ремонта 1 кв. метра - в пределах
4 тыс. рублей. В связи с этим нами была привлечена независимая оценочная организация, которая на территории города Пскова провела обследование 11 категорий многоквартирных домов до 1976 года постройки и установила степень износа, поскольку мы понимаем с вами, что 100 процентов износа дома быть не может. Выяснилось, что степень износа для домов без лифта составляет около 65 процентов, а для домов с лифтами - 62 процента.

Смоделированные данные были приведены к степени износа и установлен средний размер платы, то есть минимальный взнос на текущий год. Он - дифференцированный. Поступало много вопросов от жителей муниципальных образований, что там, где дома без лифтов, жильцы должны платить меньше. Действительно, расчёты показали, что размер взноса для домов без лифта составит 5 рублей 95 копеек и для домов с лифтами 6 рублей 95 копеек. Это меньше федерального стандарта, который ввело правительство - 7 рублей 22 копейки.

Подробно Д. М. Быстров разъяснил, какие законом определены способы формирования фонда капитального ремонта и с какого времени у собственников помещений в многоквартирном доме возникает обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт.

Собственники могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете или на счете регионального оператора. Владельцем специального счета вправе выступать ТСЖ или ЖСК. Собственники, выбравшие способ непосредственного управления или проживающие в многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, вправе поручить региональному оператору открыть для них в банке специальный счет.

Когда начнут взиматься платежи? В соответствии с действующим законодательством, в течение шести месяцев после утверждения региональной программы капитального ремонта в Псковской области на 30 лет собственники должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.То есть после того, как собственники найдут свой дом в этой программе, у них есть шесть месяцев, чтобы выбрать, каким образом им копить деньги на капитальный ремонт своего дома.

И в течение двух месяцев они должны будут заключить договор с региональным оператором. В течение ближайшей недели-двух такая региональная программа будет размещена на сайте Администрации области. С этого момента идёт отсчёт 8 месяцев.

Поэтому с конца текущего года - начала следующего начнут взиматься средства на капитальный ремонт. И после того, как собственники примут решение, взимание платы управляющими организациями за капитальный ремонт будет уже незаконным.

Д. М. Быстров отметил и то, что важным моментом концепции капитального ремонта является определённый эффект экономии:

- В чём она выражается? Сейчас инженерные сети в достаточно большом количестве многоквартирных домов оставляют желать лучшего. Отсюда потери в сетях, теплопотери, протекающие кровли и т. д. Так вот, есть определённые расчёты, которые показали, что путём проведения необходимых работ по капремонту плата за коммунальные услуги снижается. Есть основание полагать, что платить за коммунальные услуги, такие как водоснабжение, теплоснабжение, собственники будут меньше.

Сразу же возникает вопрос: а кто будет финансировать содержание регионального оператора – регионального фонда капитального ремонта? Тоже жильцы домов?

- Однозначно, нет, - предварил возможные неясности Д. М. Быстров. - Это указано в законе, что средства собственников, направленные на капитальный ремонт, будут использоваться только на эти цели. Содержаться организация будет за счёт сметы, за счёт средств областного бюджета.

Пояснил существо нововведений и директор регионального оператора С. А. Корсаков:

- Почему появляется эта система? В Жилищном кодексе норма, определяющая обязанности собственников проводить капитальный ремонт, существовала и до появления федерального закона о капитальном ремонте. В соответствии с данной нормой собственники должны были принять решение о сроках проведения капитального ремонта и порядке его финансирования на общем собрании с учётом предложений управляющей организации.

Но в данной редакции закон не работал. Это связано в основном с бездеятельностью самих же собственников. Принятие такого решения, которое подразумевает сбор весьма значительных денежных средств, у собственников не вызывало никакого энтузиазма. И поскольку это было отдано на откуп общему собранию, то, как правило, собственники таких решений не принимали. Сейчас государство возвращается в сферу регулирования данных отношений путём создания в регионах фондов капитального ремонта.

Для того, чтобы данная организация вызывала доверие граждан, фонд создаётся субъектом, а субъект несёт ответственность за деятельность (бездеятельность) созданной структуры. И задача фонда, если просто обратиться к новому жилищному законодательству, заключена не только в том, чтобы помочь собственникам дома собрать деньги, организовать проведение капитального ремонта, проконтролировать его проведение.

Основная цель данного закона заключается в том, чтобы вовлечь самих собственников в процесс управления своим имуществом. Поэтому и выбраны такие способы формирования фонда капитального ремонта - специальный счёт и счёт регионального оператора.

То есть государство, - подчеркнул Сергей Александрович, - оказывает организационную, правовую поддержку собственникам жилья, понимая, что сразу преодолеть годами сложившийся стереотип равнодушия, в том числе и к своему имуществу, сложно. Поэтому с помощью данной структуры, я думаю, что этот вопрос будет решён.

Более того. Считаю, что это правильно и своевременно принятое решение, другой альтернативы просто нет. Многоквартирные дома в течение длительного времени надлежащим образом не содержались. То есть региональный оператор комплексно должен решать очень многие вопросы, в том числе и помогать собственникам определиться и более активно участвовать в управлении своим имуществом.

По поводу сбора денежных средств и отчётности о собранных денежных средствах. В законе указано, что собственники, которые приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, будут уплачивать взнос на капитальный ремонт в составе квитанции на оплату жилищных и коммунальных услуг. Для собственников, которые выберут формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, оплата взносов на капитальный ремонт должна производиться на основании платежных документов, представленных региональным оператором.

Региональный оператор на счетах, открытых в банках, будет эти денежные средства аккумулировать и по запросам собственника в любое время представлять информацию об объёме собранных денежных средств.

То есть ситуация будет контролироваться не только собственниками. Любые надзорные органы вправе без плана, просто по обращению либо самостоятельно производить проверку деятельности регионального оператора в части соблюдения им действующего жилищного законодательства. Контроль очень жёсткий.

Первые вопросы

После общих выступлений аудиториям в Администрациях городов и районов области было предложено задавать вопросы. Так, Д. М. Быстров объяснил, почему на Псковщине региональная программа ремонта преду-
сматривает 30-летний срок, тогда как на федеральном уровне иногда звучит цифра «25 лет»:

- В соответствии с жилищным законодательством ремонт проводится в течение 25-30 лет. С учётом того, что у нас на территории региона очень большая площадь жилфонда - 19 млн кв. метров и 18 тысяч домов (для сравнения, в Новгородской области при том же количестве населения всего лишь 10 млн кв. метров), а наша программа должна включить все дома, то она и рассчитана именно на 30 лет.

По поводу определённости с полугодовым сроком руководитель сказал:

- Полгода - это то время, когда собственники должны принять решение, каким образом им формировать фонд капитального ремонта. Отсчет начинается с момента опубликования в средствах массовой информации региональной программы капитального ремонта. Они могут принять решение за месяц. Два месяца даётся на заключение договора. То есть можно в гораздо более ранние сроки провести собрание, принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта, заключить договор. Обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников по истечении восьми месяцев с момента опубликования региональной программы капитального ремонта, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации.

- Кто принимает решение о необходимости проведения капитального ремонта?

Д. М. Быстров: - Существует ряд критериев, по которым дом попадает в программу капитального ремонта, точнее, определяется срок проведения ремонта. Учитываются отсутствие ремонта на момент приватизации первого помещения и фактическое состояние дома. До этого мы собирали электронные паспорта муниципальных образований, где приведён перечень необходимых критериев.

На основании собранной информации программа без вмешательства, так скажем, человеческого фактора, определит очерёдность. Именно программа формирует перечень домов и срок их проведения, то есть в какой год по этой программе будет проводиться капитальный ремонт, решается на основании перечней и критериев по электронным паспортам. Это абсолютно прозрачная система не даёт возможности для каких-то поползновений повлиять на те критерии, которые предоставляли муниципальные образования.

С. А. Корсаков: - Напоминаю, что с момента опубликования данной программы органы местного самоуправления должны будут краткосрочную программу свою составить. По поводу того, кто принимает решение о проведении капитального ремонта?

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте, закон даёт возможность собственникам принять решение о проведении капитального ремонта на основании решения общего собрания. При этом надо понимать, что это - их риски, это - их законное право, Жилищный кодекс им эту возможность представляет.

Те собственники, которые формируют фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора, будут получать предложение от регионального оператора за полгода до срока, который установлен региональной программой по проведению капитального ремонта. Предложение будет включать в себя перечень работ, которые необходимо будет выполнить по данному дому, их стоимость, а собственники должны на общем собрании, с учётом предложений регионального оператора, принять решение о проведении капитального ремонта.

Если они не принимают такое решение, то оно относится к компетенции регионального оператора. Региональный оператор проводит необходимые процедуры, то есть исполняет функции технического заказчика, проводит конкурсные процедуры и фактически организует все работы за счёт средств, аккумулированных на счёте регионального оператора. Принцип понятный. Без собственников не обойтись, они всегда будут знать, что в их доме планируется проведение капитального ремонта заранее, за полгода.

- Почему именно Администрация области, почему именно форма фонда?

Д. М. Быстров: - В соответствии с 271-м федеральным законом чётко определено, что региональный оператор создаётся Администрацией региона. А организационно-правовая форма - фонд. Потому что в соответствии с гражданским законодательством именно фонд - такая организационно-правовая форма, которая подразумевает, что данная организация реализует деятельность, направленную на социальные цели.

В данном случае капитальный ремонт мы рассматриваем именно как решение важных социальных задач. Учредителем является государственный комитет Псковской области по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

- А если жильцы разобщены и не могут организовать собрание, не могут прийти к единому мнению?

- В Жилищном кодексе чётко абсолютно сказано, что собственники обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания. Каким образом? Путём выбора способа управления, создания ТСЖ, управляющей организации. Это - первоочередная задача собственников. А дальше, в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, идут следующие шаги.

Если это ТСЖ, то ТСЖ принимает решение, будет ли оно владельцем специального счёта, оно ли откроет в банке этот счёт и будет нести риски, связанные со сбором и расходованием денежных средств. Оно же может принять на общем собрании решение поручить эту функцию выполнять региональному оператору. То есть всё зависит от решения общего собрания, которое обязательно должно быть проведено в срок не более, чем 6 месяцев с момента формирования региональной программы капитального ремонта.

- Как быть с должниками, с теми, кто не захочет оплачивать квитанции о капитальном ремонте?

С. А. Корсаков: - Проблема существует. В законе сказано, что для собственников, которые будут формировать фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора, региональный оператор в срок, установленный жилищным законодательством, должен выставлять платёжные документы для внесения взносов на капитальный ремонт.

По тексту этой нормы жилищного законодательства следует, что это будет отдельный платёжный документ. А для собственников, которые формируют фонд капитального ремонта на специальных счетах, в законе установлено, что они будут оплачивать взнос на капитальный ремонт в порядке и в сроки, установленные жилищным законодательством. Статья 154 Жилищного кодекса говорит о том, что в структуру платы за жилое помещение входят управление, содержание, ремонт, взнос на капитальный ремонт. В данном случае собственники, которые станут формировать фонд на специальном счёте, будут оплачивать взнос на капитальный ремонт в составе общей квитанции.

И, естественно, закон подразумевает, что к лицам, не исполняющим своих обязанностей, будут применяться определённые меры. В том числе дисциплинарного воздействия путем начисления на сумму задолженности пени. А так порядок реагирования общий. Предупреждение о необходимости оплаты взноса на капитальный ремонт. В случае, если предупреждение не сыграло свою роль, задолженность будет взыскана в судебном порядке. Понятно, что работа большая, сложная, напряжённая, но другого в законодательстве не прописано.

- Что будет с теми средствами, которые граждане платили на капитальный ремонт прежде? Что будет с ними?

Д. М. Быстров: - Для этого необходимо провести общее собрание жильцов. Спросить у управляющей компании, сколько было денег саккумулировано за определённый период времени и что сделано, какие работы на эти деньги были проведены?

Если работы проведены не были, значит, собственники должны обратиться к компании с просьбой до того момента, как будет вноситься плата региональному оператору, провести определённые работы по капитальному ремонту. Если есть информация, что управляющая компания уклоняется от сбора средств, направляйте обращение в адрес комитета. Мы это всё саккумулируем и будем обращаться в прокуратуру.

Собственники должны проявить свою гражданскую позицию, спросить, куда пошли те деньги, которые они платили. Если очевидно, что управляющая компания не отчиталась за них, то есть никуда они не пошли, и компания не желает выполнять никакие работы, на которые средства собирались, то это уже предмет для прокурорской проверки или для разбирательства органов внутренних дел.

- Кто будет проводить оценку состояния дома и за какие средства?

- Безусловно, сейчас имеются только те данные, которые мы собирали, это - данные электронных паспортов, где указаны год постройки, степень износа, какие работы по капитальному ремонту проводились и т. д.

До момента проведения ремонта в очередной год, который предшествует реализации региональной программы капитального ремонта, в тех домах, которые в неё попали, предварительно будет проводиться обследование на предмет выявления, какие
работы необходимо провести.

И, естественно, проводиться будут только те работы, которые нужны. Ничего дополнительного, лишнего делаться не будет, поскольку мы понимаем, что 100 процентов износа не бывает, поэтому проводиться всё будет за счёт той платы, которая взимается с собственников. То есть сначала обследование, потом проектные работы и, соответственно, только потом выполнение конкурсных процедур с проведением непосредственно капитального ремонта.

С. А. Корсаков: - Электронные паспорта, которые собраны, в настоящее время обрабатываются в программе, которая позволит дома выстроить в порядке очерёдности. Это начинание тоже имеет свою причину. Мы все прекрасно понимаем, что по многим многоквартирным домам фактически никакой документации нет. Многие дома строились хозспособом, и даже если изначально была техническая документация, то в процессе эксплуатации она либо частично, либо полностью утеряна. Мы столкнулись в этом в каждом районе.

Поэтому фактически оценка состояния общего имущества производится на основании той информации, которую муниципалитеты представили в госкомитет и которая содержится в электронных паспортах.

- Кто производит осмотр?

- Осмотр в соответствии с постановлением правительства отнесён к компетенции органов управления управляющей организации. Это - ежегодный осмотр, при необходимости с привлечением специалистов. Каким образом, в каком объёме проводить этот осмотр - тоже определено нормативными документами.

Это - строительные нормы, которые позволяют без применения технических средств оценить в том числе износ конструктивных элементов и инженерных систем. Дальше эта работа будет продолжаться и по каждому дому, говоря прокурорским языком, будет составлено подробное дело. Каждый дом, его состояние будут тщательно проверены, потому что при приближении срока проведения капремонта будет составляться смета, то есть определяться стоимость затрат на выполнение тех или иных работ.

- Муниципалитеты имеют право повышать или понижать ставку?

Д. М. Быстров: - Нет. Размер взноса утверждается Администрацией области на очередной год и согласовывается областным Собранием депутатов. Такова норма областного закона. Собственники могут платит больше, областное Собрание определяет минимальный размер взноса.

Также по поводу размера ставки Дмитрий Михайлович разъяснил, что она утверждается на очередной год. А в будущем законодательство предусматривает даже возможность финансового участия государства в процессе. Скорее всего, поучаствует каким-либо образом и федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ.

- В первую очередь средства пойдут на Псков?

- Очередность будет выстраиваться не в привязке к географическому фактору, к тому или иному муниципальному образованию, а к перечню критериев. Программа определяет очерёдность, и деньги будут равномерно и пропорционально распределяться.

С. А. Корсаков: - Программа будет доступной, будет находиться на сайте, который предусматривает обязательную обратную связь.

Перед новым диалогом

Кстати, о сайте. Понятно, что ни одна даже очень большая и подробная пресс-конференция все вопросы за один раз не снимет и не объяснит. Поэтому в самое ближайшее время, как было заявлено, появится и специальный сайт, и телефон горячей линии по вопросам проведения капитальных ремонтов.

Более того. Сейчас формируется график поездок фонда по всем районам Псковской области, где будут проводиться встречи для граждан в целях разъяснения возникающих вопросов.

Так что готовьте вопросы.

А. КАНАВЩИКОВ